東京都心部の地価下落が鮮明になる。


                              2008.3月

リーマンショック後、東京都心部の地価の下落が鮮明となった。
 
 まず、新聞から抜粋して、現状を把握する。


 これ以後、2012年を越えるあたりから、方向が変化してきた。



□新聞から抜粋。

 
ここ数年、国内外の投資マネーが集まり上昇を続けていた東京都心部の地価が、
住宅地を中心に下落を始めた。

 米国の信用力の低い人向け住宅ローン(サブプライムローン)問題に端を発した市況の悪化を背景に、国内外の金融機関が不動産向け融資に慎重な姿勢を見せ始めたことも下落に拍車をかけている。

 都心部の宅地の下落傾向が鮮明になったのは今年一月から。

 東日本不動産流通機構のまとめた首都圏土地リポートによると、

 東京都内の土地面積百−二百平方メートルで取引が成立した宅地の一平方メートルあたり 平均単価は、昨年三月の四十五万円をピークに徐々に下落。

 今年一月に前年同月比マイナス13%、二月には同20%と下落傾向が鮮明になった。

 実際に売買取引が行われた場合を想定した価格を、三カ月おきに調査している
 野村不動産アーバンネットによると、一月一日時点で二十三区内の調査地点五十一カ所のうち、前回調査と比べ半数以上の二十八地点が「下落」し、十九地点が「横ばい」。

 最大の下落率となった「渋谷区神宮前四丁目」(マイナス17%)のように、これまで上昇率が高かった地域ほど下落幅が大きいという。

 一方、都心部だけでなく首都圏各地でも、不動産向け融資の減少で取引が成立しない事例が増加。

 在庫を抱えて損失覚悟の処分売りに走る不動産業者も多く、地価の下落傾向は首都圏全体に広がりつつある。

 今月下旬には国土交通省が一月一日時点の公示地価を発表する。

 同地価は、今回の下落傾向が出始めた時期より少し前の実勢の評価で、こうした傾向が反映されているかが注目される。

●東京都心部の地価下落の影響が不動産業界を直撃している。

 サブプライム問題への不透明感が一段と強まりつつある中、金融機関の態度がひょう変。
 資金不足に陥った不動産業者は悲鳴を上げている。

「年が明けたら、手のひらを返したように銀行の態度が変わった」
 渋谷区内の幹線道路沿いの土地約三百平方メートルを約六億円で購入する取引を進めていた 都内の不動産業者は一月中旬、本契約の直前で取引の中止に追い込まれた。

 大手銀行からの融資が契約直前で急きょ実行されないことが決まったためだ。

 取引が成立すれば六億五千万円で開発業者に転売する段取りだった。
 業者は5%の手付金を地権者に支払っている上、20%の違約金も請求される。
 業者は傷口をこれ以上広げないため、廃業の準備に入った。

「前回のバブル経済崩壊の時よりひどい。
 あの時はじわじわ影響が出てきたが、今回は一気に冷え込んだ」。

 東京都中央区のマンション開発会社の中堅幹部は嘆く。
 同社のもとには連日のように、完成したマンションの在庫の処分売りの依頼が届く。

 都心から離れた郊外の物件が多い。売り出し価格の半値近いものもあるが「冷え込んだマンション市場では、駅から離れた郊外物件はリスクが高過ぎる」と敬遠する。 

 冷え込んでいるのは消費者の購買意欲の減退に加え、金融機関が不動産向け融資に慎重になったためだ。

 不動産業界団体の幹部は「年明けから異変が起きた。事業者間取引への融資は事実上凍結されている」と言い切る。

 二年前からの不動産価格の急騰を支えたのは国内外の投資マネーだった。
 その受け皿となっていたのが不動産ファンドだが、ここへ来て世界的な不動産市況の悪化に加え、金融機関からの資金供給が滞っている。

 ファンドは投資家からの出資金に加え、その数倍の資金を銀行からの借り入れに頼っている。

 「住宅からオフィスに重点を移した」など、金融機関は融資先の選別を強めている。

 ファンドへの融資も同様に選別され、いったん融資が滞ると旺盛だったファンドの物件取得の動きが止まり、個人も含め不動産業界全体へ影響が広がる。

 今回の地価下落の裏では、こうした悪循環が始まっている。





■感想など

 
サブプライムローンの問題については、殆ど、知らなかった。
 掲示板などをみていると、ウワサは数年前からあったらしい。

 不動産に関わるものとしては、自分の情報収集能力は情けないと思う。

 東京の地価下落につき、記事では急に下落局面が来て…というような言い方となっているが、これはミニバブルのミニであるが故(ゆえ)であろう。

 バブルとして小さいがために上がったり下がったりの切り替わりが速いのだ。
 そう考えると、下がるとしてもそんなに大きくは下がらないなぁ(前回のバブルのように15年も下がり続けることはないという意味)…と思える。

 東京という一極集中を支える人口の流入が常に続いているわけであるから、いわば、急速に膨れ上がった炎に水をかけた形になったということであろう。

 実需という均衡する点近くまで、価格が下落していくということと思える。