今、日本の不動産は底値だ …2012年8月




■今、アメリカ、ヨーロッパ諸国は不良債権の処理に苦しんでいる。それに較べて日本は、世界で唯一不良債権処理の完了した国家だ。
 そのことが、世界から日本を見た時、信頼性とか安全性の高い国家としてみられている。


 以下、新聞から抜粋。

 「日本の不動産は底値」…海外マネー、日本の不動産に熱い視線、都心部のビル・マンションに:2012/08/08(水)

 海外投資家や外資系投資会社の間で国内不動産への投資熱が高まりつつある。

 欧米の不動産会社や投資会社が都心のマンションやビルを買い進めているほか、米大手投資銀行が不動産投資信託(リート)事業に乗り出す。

 背景には、欧州債務危機に伴う逃避資金の流入や不動産市況の底入れ観測があり、市場関係者は「停滞が続く不動産市況の潮目が変わる」と期待している。

 英不動産大手のグロブナー・リミテッド(ロンドン)は昨年10月から今年1月にかけ、東京都港区の高級マンション2棟を購入した。

 同社の廣井康士郎駐日代表は「欧州危機を受け、欧州の投資家はアジアでの投資を拡大させている。

 中でも底値圏とみられる日本市場は関心が高い」と話し、今後も買い増しを検討する方針だ。

 米投資会社のアンジェロ・ゴードン(ニューヨーク)は3月、オリックス不動産と共同で同千代田区のオフィスビルの一部を取得。

 また、海外顧客が多い投資会社のケネディクス(東京)が、同区の旧日本長期信用銀行(現新生銀行)旧本店ビルの取得を目指している。

 一方、米投資銀行大手のゴールドマン・サックスグループは、近く外資系では初となる私募のリート法人を設立。

 都内のオフィスビルを中心に投資を行う。

 当面は国内の機関投資家を軸に約300億円の資金を集めてスタートし、5年後に3000億円規模に拡大させる方針を示している。

 活発化する投資の背景には、不動産価格の底値感の広がりがある。

 都心のオフィスビルの賃料は現在、この10年で最低水準。

 新築のオフィスビルの供給が続いてきたためだが、13年以降は供給量が大幅に落ち込む見通しで、市況の底入れが見込まれている。

 さらに欧州危機の長期化に伴い、価格下落リスクを避けようとする欧米の投資マネーが、今後の値上がり期待を背景に日本の不動産に流れ込んでいる。

 三井住友トラスト基礎研究所の加藤えり子・私募投資顧問部長は「日本の不動産は円や国債のようにリスクが低いとみなされ、欧米を中心に資金が振り向けられつつある。

 国内の取引が活発化すれば業界は潤う」と分析する。

 今後も、シンガポールの政府系企業が物流施設に投資するリート法人を設立し、リートを上場するなどの観測があり、活性化を期待する市場関係者は多い。

 みずほ証券の石沢卓志チーフ不動産アナリストは「欧州問題が深刻化する一方、日本の投資環境の安定度が海外勢に評価されている」と受け止めている。





【REIT】--リートの説明。

 Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略。さまざまな投資家の資金を集めてマンションやオフィスビルなどの 不動産を購入し、賃貸料などの運用益で配当を得る投資商品の一種。

 国内では法改正で00年11月に解禁された。

 不動産会社 や投資会社などが投資法人を設立して発行した有価証券を投資家に販売するケースが多い。

 証券取引所にリートを上場すれば、株式と同じように売買ができる。

 一般的に株式投資より変動のリスクが少なく、預金よりも運用益が見込めるとされ、個人投資家にも広がりつつある。

 三井住友トラスト基礎研究所の調べでは国内の上場リートの運用資産は11年12月末現在で8.3兆円で5年前 から3兆円増加している。




■まとめ、感想など
 
1990年以降の日本の不良債権処理の過程を踏まえると、感覚的にヨーロッパ諸国で後10年、アメリカで後5年くらい地価は下がり続けるだろう。

 対して、日本の地価は、記事にあるように底値というかもうこれ以上下がらない--という局面に達しかけている。

 このことを世界の投資家達はじっくり冷静に見ているのだ。

 すると、これから5-10年の間、日本の不動産投資が他の国への投資より安全で有利なものとなることが明瞭ではないか。

 日本の不動産がすぐに大幅に上がるという訳ではおそらくあるまい。

 しかし、アメリカ・ヨーロッパ諸国の不動産価格が下がりつつあることに比較すれば、日本の不動産価格が緩い上昇でも、安全有利で充分な投資対象となろう。