ファンド資本主義


                        


■ファンド資本主義…という記事から。
 


 
以下、抜粋。

 「ます従業員の再教育とショッピングモールの改装に着手する必要がある」。

 モルガン・スタンレー不動産ファンド(MSREP)を率いるソニー・カルシは今、ダイエーグループから130億円強で買収した新神戸オリエンタルホテルの再建築を練っている。

 MSREPは全世界で四兆円強を運用する、最大級の不動産ファンドた。

 日本への投資額は7千億円強。

 1990年代に経営難に陥った不動産会社や金融機関から積極的に不動産を買い集め、東京などに約2000の物件を持つ。
 
 国内の不動産業界では、「青い目をした日本の大家」と呼ばれるようになった。

  新金融街も外資の手に…・カルシが新神戸オリエンタルの再建に乗り出した、MSREPは英国でも話題を独占した。

 同ファンドが「第二のシティ−」と呼ばれるカナリー・ウオーフ地区の開発・運営会社を3千4白億円で丸ごと買収することになったからだ。

 グローバルなファンドは「収益還元法」と呼ばれる投資基準で物件の価値を見極め、割安と判断すれば国にこだわらす資金を注ぎ込む。

 日本での矛先は商業ビルだけでなく、バブル期に増殖したホテルやリゾート施設、ゴルフ場などに広がる。

 バブル崩壊の傷が癒えない国内企業が見向きもしない「不良資産」を底値で買い、新しい事業モデルで再生しようとしている。

 「日本のゴルフを変えたい」。
 全国で80弱のゴルフコースを管理・運営するアコーデイア・ゴルフ最高経営責任者は力説する。

 同社はゴールドマン・サックスがゴルフ場買収業務のために設立した子会社。
 竹生は米英の名門コース経営に携わった経験を貢われスカウトされた。

 竹生がまず目指したのは、規模のメリットを生かしたコスト削減。
 それは企業の接待需要が支えてきた、

 日本のゴルフ場経営に最も欠けていた点だった。

 定説だった併設食堂を改善するため、専門の食材会社も設立。
 一万点あった食材を三千点にまで減らした。

 ローンスターは、傘下のゴルフ場管理会社パシフイック・ゴルフ・マネジメント(PGM)を、2006年前後に株式上場させる見通し。

 PGMも90年代半ば以降に破たんしたゴルフ場を買い、全国に90強を持つ。

 ローンスターはPGM上場で、業界内で「常識外れ」と言われたゴルフ場投資の果実を享受する。

 日本の「失われた十年」の資産を蘇らせた….リーマン・ブラサースの投資が、不動産関係者の間で話題になっている。

 関連企業を通じて保有する4000室強のウイークリーマンションのことだ。
 すべて過剰債務に苦しんだマンション会社から、90年代後半に買い取った。

 買収後はインターネット予約などを導入し、稼働率を85%と15ポイント上げた。
 企業の不良資産が凍りつき、不動産市況は長らく底値が見えないデフレに苦しんできた。

 ファンドの再生術で不良資産が息を吹き返し始めるとともに、日本経済にはデフレ脱却へのほの明かりが見え蛤めた。



 ▼収益還元法
 賃料など土地や建物が生む収益から不動産の適正価格を逆算する方法。近隣の不動産価格から推定する従末の日本的手法とは異なる。

 米国で開発され、日本では外資系ファンドなどの利用により九○年代半ば以降に広がり始めた。





□筆者の感想

 収益還元法の説明は、誤解を招きかねない…と思う。

 不動産鑑定士として、収益還元法も当然、利用していた。 
 ただ、どんどん、地価が上昇するというタイミングでは利用しづらい方法であり、現在のような割と地価が落ち着いて状況のとき、その効果が発揮できる手法だ…ということ。

 つまり、適正な地価を求めるということが究極の目的であり、それを求める際の状況に適合した方法、手法があるのだ…ということと思う。