■道路と幅2m程度接する通地の奥にある土地・建物を購入したいが…



 
このような土地は,「袋地…ふくろぢ…」と呼ばれています。


 市街化区域内では、宅地は間口2m以上で市道等の建築基準法上の道路(建築基準法第42条)に接道しなければなりません。

 ですから,通地の間口が2mあるかないかは、その土地をどう利用するかという点で大きな問題となります。

 通路の間口が2m未満の場合は,建物の新築、増改築や大規模な修繕もできません。

 購入した場合には,今後は建物を少しずつ修繕して長持ちさせて利用するか,更地にして建物利用以外に使用するしかありません。


 次に、間口などを測って確認し、建築物が建てられる場合を考えます,
 この場合、宅地の価値は、通常の場合よりも形状が不整形であるため、小さくなります。

 通路部分は,容積率(敷地に対する建物延面積の割合)を計算するときの敷地面積に含まれます。 

 建物を建てる場合、通路部分の容積率を利用できますが,通路自体は建物敷地として利用できませんから,同じ面積の整形地とくらべると,利用が大きく制限されます。

 周辺が住宅地でしたら、四方が住宅に囲まれて圧迫感があり、密集した感じとなります。

 ただし,前面道路の交通量が多くて騒音がひどいという場合であれば,奥まっているため、少しは静かであるというメリットもあるでしょう。


 商業地の場合は、どうでしょうか。

 公道に面した画地と差はありますが,住宅地と比べればその減価は小さいでしょう。

 このように袋地の価値は,公道に接した画地に比べ一般的に、小さくなるでしょう。